随着肺炎疫情的扩散，文旅部要求，全国旅行社及在线旅游企业自2020年1月24日起暂停经营团队旅游及“航班+酒店”旅游产品。接踵而来的，除了众志成城抵抗疫情，还有旅行社营业收入的急剧减少。

几天后，某旅行社工作人员火急火燎的电话就来了：喂，何律师啊，我们怎么办啊，这个春节，钱没有挣到，现在还有公司那么多员工的工资要发，房屋租金也是一大笔支出啊，这个疫情也不知道啥时候结束，继续这样下去，我们也不知道能撑多久.....

确实，在这种大环境下，若旅行社开源节流不当，生存发展必然会成为大问题，员工工资不能不发，那么房租可以不给吗？请求出租方减免或者延缓缴纳租金是否有相应的法律依据？

一、旅行社与业主之间的法律关系

旅行社（承租方）承租房屋，享有承租房屋的使用权，承担按时交付房屋租金的义务；业主（出租方）享有收取租金的权利，同时承担提供出租房屋，保证出租房屋能正常使用的义务，双方成立租赁合同法律关系。

需要注意的是，此处的旅行社，不仅应当包含法人公司，还应当包含各分支机构（分公司、分社、门市部、服务网点等）

对于双方成立的租赁合同，双方均应按照合同约定或者法律的规定，履行自身的义务。因此，原则上来讲，旅行社应当按约支付房屋租金。

二、情势变更与不可抗力的区别

（一）情势变更

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

由此可知，情势变更原则是指合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的重大变化，致使合同的基础丧失或者动摇，若继续维持合同原有效力则显失公平或者不能实现合同目的，而允许变更或解除合同的原则。对于此原则，其适用条件有五：      

1、存在情势变更的事实，即合同赖以存在的客观事实发生了重大变化；

2、情势变更事实的发生是由当事人不可预见的。如果当事人在订立合同时能够预见风险，则属于风险自愿承担。

3、情势变更的事实发生于合同成立以后、履行合同完毕之前；

4、情势变更的发生不可归责于双方当事人，即情势变更是由除不可抗力以外的其他客观情况引起的；

5、情势变更事实的发生使继续履行原合同显失公平或者不能实现合同目的；

（二）不可抗力

不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。《合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

情势变更与不可抗力的区别如下：

1、二者构成履行障碍的程度不同。

情势变更不需要达到履行不能的程度，导致合同履行极为困难并导致显失公平即构成；而不可抗力需要达到合同履行不能的程度。

2、是否属于法定免责事由不同。

情势变更不属于法定免责事由，其本质是使当事人享有请求变更或解除合同的请求权，同时授予法院公平裁量权；而不可抗力属于法定免责事由，构成不可抗力即可免责，法院对是否免责无裁量余地。

3、效力是否当然发生不同。

情势变更的效力非当然发生，是否构成情势变更、是否变更或解除合同及是否免责，须取决于法院的裁量；而不可抗力的效力系当然发生。

4、二者解决的问题不同。

情势变更是从合同效力的角度出发，解决是否继续履行合同的问题；不可抗力是从违约的角度出发，解决是否承担责任的问题。

三、减免、延缓租金的法律依据

根据上述区别，本次疫情属于情势变更还是不可抗力，笔者认为需要区分不同的主体：

此次疫情，属于社会性传染病事件，其导致的旅行社停业后果，是旅行社和业主在订立租赁合同时均不可预见、不可避免、不可克服的客观情况。旅行社是为响应政府部门防控疫情的要求而暂停经营旅游业务，对于旅行社来说，当然可以定性为不可抗力事件。

然而，对于疫情期间租赁合同本身来说，探讨的问题是合同履行的问题。疫情导致旅行社停业从而使得旅行社租金支付困难这一情形，是旅行社与业主双方在订立租赁合同时均未预见到的，旅行社停业的情形并不会导致合同完全无法履行，只是租赁合同的继续履行对于旅行社来说极为困难并且显失公平，因此，在旅行社和业主的租赁关系之间，疫情导致的租金支付困难的后果应当属于情势变更。旅行社当然有权与业主协商减免或者延期缴纳租金，如若协商不成，旅行社也有权以发生情势变更为由向法院请求变更或者解除租赁合同。

另外，若旅行社与业主签订的租赁合同中对相关事项已经进行了约定，则双方按照租赁合同约定的条款处理即可，当然，违反法律强制性规定的除外。

司法实践中，亦有判例支持了承租人租金减免的主张【（2004）沪二中民二（民）终字第354号】。

四、热点思考

非典时期，最高院出台了《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，其中第三条规定：“由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”

该《通知》所表明的处理思路也为此次疫情引发的租金支付问题，提供了一定参考与支持。

其实，此次疫情发生后，包括万达广场、红星美凯龙广场等在内的业主已经主动减免了店铺租户的租金，同时，也存在部分房东主动致函租户，允许租户免交租金。

在租赁关系中，虽然出租方已经履行了交付房屋的主要义务，但是因疫情这一不可抗力因素，全国旅行社暂停了相应的旅游经营业务，在这期间，涉旅行业收入急剧减少甚至没有，此时若仍要求旅行社按照疫情之前成立的合同约定支付租金，则对旅行社来说明显不公平，基于合同法的公平原则和情势变更原则，出租方也应当根据本次疫情影响力的大小，相应的减免或者延缓旅行社租金的支付。无法协商解决的，法院也可以适用公平原则，对租赁合同的履行进行调整。

在疫情的肆虐之下，没有人是完全获利的，虽然租户产生经济损失，但各市场主体一荣俱荣、一损俱损，出租方也会因为疫情而遭受损失。因此租户与出租房应当秉持诚信及公平原则，充分协商，从持续经营的角度出发，采取减免租金、延期支付、分期支付等多样化的支付方式，共克时艰！

最后，建议各涉旅企业在与业主签订租赁合同时，提前做好相关的风险防范，在租赁合同中对情势变更、不可抗力等事项约定明确，以减少租金支付的纠纷，同时更好的维护自身的合法权益。若租赁双方在签署协议前存在法律疑问，建议咨询律师。

（下附租金减免申请书）

停止营业期间租金减免申请书

尊敬的    （业主单位）    ：

        年，我司与贵公司签订了《XXXXXX租赁合同》（下面简称“合同”）。我司现承租贵公司位于       （承租地址）       的商铺，用于     之经营。期间，我司与贵公司相互秉承诚实守信、公平友好的合作关系，感谢贵公司长期以来对我司经营的支持与帮助！

由于新型冠状病毒感染的肺炎疫情来之凶猛，目前确诊人数已经远远超过2003年非典全部确认人数。为全力配合疫情防控工作，维护公共生命安全和身体健康，我司坚决贯彻科学防控、联防联控的重要指示精神，主动响应国家号召，暂停了全部经营业务。

根据文旅部的要求，全国旅行社及在线旅游企业自2020年1月24日起暂停了经营团队旅游及“航班+酒店”旅游产品。我司积极响应政府相关部门的指令以及物业管理公司的指令，于   年  月  日起暂停营业，营业时间根据疫情防控进展及相关政策而定，这直接导致了我司经营收入的巨大亏损。同时，房租对我司来说也是巨大的经济支出。

据中国疾控中心预计，2月份可能是疫情爆发的高峰期。按照疫情消亡的基本规律，本次疫情可能会影响三个月以上。而且疫情在未有效控制前，旅游行业何时开业尚属未知，疫情持续性影响，将给广大的涉旅行业经营者带来前所未有的生存危机。

在本次疫情中，我司的损失极为巨大，恢复正常经营也需要时间，因此特向贵公司申请减免我司的租金：减免日期为XXXX 年 XX 月 XX 日至XXXX 年 XX 月 XX 日，共计申请减免租金XXXXXXXX 元（大写：XXXXXX 圆整）。

严格意义上讲，本次疫情构成了不可抗力。根据我国《传染病防治法》《突发事件应对法》《民法总则》第六条、《合同法》第一百一十七条等法律规定，结合2003年“非典”期间的相关举措，希望贵公司能了解和关切我司的现实状况，给予我司最大的支持与帮助。

全国各行各业均在本次疫情中变得一片惨淡，不少业主秉持同舟共济、共渡难关的信念，已经开始行动，恳请贵公司能为了共同的长远合作，作出理解与让步，我们同心同德、众志成城、共度时艰、早日打赢这场战役。病毒无情，人间有爱。只要我们联起手来，相互理解与信任，日后一定会有更广阔的发展。

顺颂商祺！

申请人：              

申请日期：   年   月  日